Realitná poradňa

Pokiaľ platí, že sa rozhodujete o kúpe nehnuteľnosti, alebo už ste priamo vo fáze, že nejakú konkrétnu a vysnívanú hľadáte môže sa vám stať, že v ponuke inzerovaných nehnuteľností narazíte na dva typy nehnuteľností. Jedná sa o byty v osobnom alebo družstevnom vlastníctve.

V prípade bytu v osobnom vlastníctve je to veľmi jednoduché. Takýto byt ma konkrétneho majiteľa, ktorý je zapísaný na liste vlastníctva a môže s ním narábať ako uzná za vhodné, napríklad použiť ho ako zábezpeku voči úveru v banke, napríklad v prípade hypotéky.

Družstevné vlastníctvo má svoje špecifiká a od osobného sa podstatne líši.
Pokiaľ kupujete byt v družstevnom vlastníctve, nestávate sa majiteľom bytu v pravom slova zmysle, ale je z vás člen družstva ktorý získa členské práva k užívaniu daného bytu, inak povedané ste vlastníkom určitého podielu v družstve a získavate nájomnú zmluvu, ktorá vás oprávňuje k užívaniu bytu.

Predaj družstevného bytu alebo správne povedané prevod členských práv sa realizuje na základe písomnej dohody (zmluvy) o prevode práv a povinností spojených s členstvom v bytovom družstve. Každé družstvo má svoje stanovy podľa ktorých sa riadi a v ktorých sú určené okrem iného aj podmienky za akých je prevod členstva možné realizovať. Preto je veľmi dobré si pred samotnou kúpou tieto stanovy a ich podmienky skontrolovať, aby ste zistili, či nebude samotný prevod zo strany Družstva zamietnutý alebo v horšom prípade v budúcnosti napadnuteľný. Z praxe môžem uviesť, že nie je veľký problém natrafiť v stanovách na podmienku že členom družstva sa môže stať len občan Slovenskej republiky.

V princípe pokiaľ by aj k nejakému rozporu prišlo a družstvo vás za člena odmietne prijať, nestane sa nič strašné, okrem toho, že ste zbytočne vynaložili svoj čas a úsilie. V prípade, že pri kúpe využijete služby právnika prípadne realitného makléra, tak by vás na prípadný rozpor so stanovami mal upozorniť, aby ste sa vyhli zbytočným krokom ktoré aj tak nebudú viesť k tomu, že sa stanete vlastníkom družstevného podielu.

Ďalšia odlišnosť sa môže prejaviť v spôsobe financovania. Byt v družstevnom vlastníctve zväčša nie je možné financovať hypotékou. Z jednoduchého dôvodu. Byt ako taký nie je zapísaný v katastri, čiže banka by nemala kde realizovať zástavu. Možnosť ako tento problém vyriešiť, je dať banke do zástavy inú nehnuteľnosť najčastejšie (napr. rodičovskú). Majte ale na pamäti dôležitú vec, že nehnuteľnosť, ktorú budete chcieť týmto spôsobom dať do zástavy musí mať aj zodpovedajúcu hodnotu. Teda platí, že pokiaľ rodičia vlastnia 2 izbový byt napríklad v Brezne, jeho hodnota asi ťažko pokryje hodnotu kupovaného bytu v Bratislave. Všetko ale závisí od toho v akej výške budete chcieť samotnú hypotéku.

Celková cena družstevného bytu sa okrem bežnej ceny skladá ešte aj s anuity. Anuita je zostatková hodnota nehnuteľnosti ktorá sa zväčša spláca družstvu v mesačných splátkach. Na príklade to môže vyzerať takto : Predáva sa byt v družstevnom vlastníctve za 80.000 eur + anuita 15.000 eur splatná v roku 2024. Pri prevode bytu zaplatíte predávajúcemu 80.000,- a do roku 2024 bude ešte splácať družstvu samotnú anuitu ktorej celková výška je 15.000,- čo v mesačných splátkach činí cca 208eur/mesačne. Keď anuitu v roku 2024 doplatíte máte nárok na prevod bytu do osobného vlastníctva. Takýto prevod môžete zrealizovať aj skôr keď o to družstvo požiadate, ale rovnako tak platí že uvedenú anuitu musíte doplatiť celú. Družstvo má zákonnú povinnosť vám byt odpredať a od samotnej žiadosti ma na to zákonnú lehotu 2 roky.

V spojitosti so stanovami družstva by mali zbystriť aj ľudia, ktorí majú v pláne kupovať nehnuteľnosť z dôvodu investície a plánujú byt ďalej prenajímať. Stanovy môžu tieto podmienky rôzne upravovať prípadne zakazovať úplne.

Treba uviesť do pozornosti, že reálna tržná cena družstevných bytov je dnes o niečo nižšia ako u bytov v osobnom vlastníctve. A rovnako platí že takýchto bytov je dnes na trhu pomerne málo. Jedná sa o pozostatok z minulosti keď osobné vlastníctvo bytov nebolo možné, vlastníkmi všetkých bytov boli družstvá, ktoré ich prideľovali ľuďom na základe poradovníka, ktorí ich nedostali do vlastníctva ale len do užívania.

V stručnosti povedané na záver, pri kúpe družstevného bytu nemusíte mať žiadne zásadne obavy, len je potrebné si uvedomiť, že sú skutočnosti, ktoré ho od bytu v osobnom vlastníctve odlišujú.

Veľa úspechov pri kúpe želá

Peter Vizváry, realitný špecialista